La Audiencia Nacional dictó sentencia el 28 de julio de 2025 recurso nº 636 2021 en la que abre la posibilidad de que los arrendadores no residentes extracomunitarios en España puedan deducir gastos vinculados
Contexto y hechos
El caso afecta a una propietaria residente en Estados Unidos que posee un inmueble en España arrendado entre 2016 y 2018. La cuestión central era si los gastos derivados del alquiler —IBI, comunidad de propietarios, seguros, amortización, reparaciones— pueden deducirse para calcular la base imponible del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) cuando el arrendador reside fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (UE/EEE).
Hasta ahora, la normativa española y la práctica administrativa denegaban la deducción a contribuyentes extracomunitarios, limitando los beneficios fiscales únicamente a residentes de la UE/EEE. Esta restricción fue impugnada ante el tribunal contencioso-administrativo.
La Audiencia Nacional estimó el recurso frente al criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) que había denegado la deducción, señalando que esta negativa vulnera tanto el principio de libre circulación de capitales del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (art. 63 TFUE) como el principio de no discriminación recogido en el Convenio para evitar la doble imposición entre España y EE. UU.
Fundamento jurídico principal
- La Audiencia Nacional considera que la normativa española, al limitar la deducción de gastos únicamente a residentes de la UE/EEE, incurre en discriminación injustificada frente a contribuyentes de terceros países, al desconocer su derecho a deducir gastos necesarios para obtener rendimientos en España.
- Se apoya en jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ha extendido la aplicación del principio de libre circulación de capitales a contribuyentes de terceros países.
- Invoca también el Convenio de Doble Imposición España–EE. UU., que prohíbe el trato discriminatorio fiscal entre nacionales de ambos países.
Consecuencias prácticas
Los no residentes extracomunitarios con inmuebles arrendados en España podrían deducir los gastos vinculados a la generación de ingresos, en igualdad de condiciones con residentes comunitarios. Ejemplos de gastos deducibles:
- IBI y tasas municipales
- Gastos de comunidad
- Seguros del inmueble
- Gastos de reparación y conservación
- Amortización del inmueble
Se abre la vía para solicitar la rectificación de autoliquidaciones anteriores (modelos 210) y reclamar devoluciones de ingresos indebidos, siempre que los plazos no estén prescritos.
Para inversores extranjeros y patrimonios con inmuebles en España, supone mayor seguridad jurídica y reducción de la carga fiscal efectiva.
Aunque la sentencia no es firme y aún puede interponerse recurso ante el Tribunal Supremo, constituye un precedente relevante que puede modificar la práctica administrativa y la interpretación de la normativa tributaria.
Recomendaciones para clientes de Bernabéu Legal Asociados
- Revisar las autoliquidaciones del IRNR de los últimos cuatro años (o dentro del plazo de prescripción aplicable).
- Conservar facturas, recibos y justificantes de todos los gastos deducibles vinculados al inmueble.
- Evaluar, con asesoría jurídica y fiscal especializada, la conveniencia de presentar solicitudes de rectificación o reclamaciones de devolución.
- Considerar implicaciones fiscales y de planificación patrimonial internacional, ya que este fallo puede afectar la estrategia global de inversiones inmobiliarias en España.
- Actuar con prudencia, ya que la Administración tributaria podría adaptar criterios y existe la posibilidad de recurso por parte del Estado.
Reflexión final
Esta resolución de la Audiencia Nacional marca un cambio significativo hacia la equiparación del tratamiento fiscal entre contribuyentes residentes en la UE/EEE y los de terceros países, alineándose con los principios del Derecho europeo y los compromisos internacionales de España.
Para muchos propietarios internacionales, representa:
- Mejora sustancial de la posición fiscal
- Mayor protección jurídica de sus inversiones inmobiliarias
- Oportunidad de optimización de cargas tributarias
En Bernabéu Legal Asociados, estamos preparados para asesorar a los propietarios internacionales en este nuevo escenario, ayudándoles a aprovechar las oportunidades que se derivan de este criterio judicial y a asegurar el cumplimiento y la planificación fiscal eficiente.
